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전세계약의 모든 것: 전문가가 말하는 필수 주의사항과 특약 항목

파이어족의 경제일기 2024. 8. 16. 10:42

전세계약은 임차인(세입자)이 보증금을 지급하고 임대인(집주인)의 부동산을 점유하여,

그 부동산의 용도에 따라 사용하고 수익하는 것을 증명하는 계약입니다.

주로 공동주택에서 이루어지며, 월세계약과 함께 대표적인 주택 임대차 계약의 형태로 잘 알려져 있습니다.

전세계약은 임대인과 임차인 간의 계약 관계를 통해 주택 사용 권리를 확보하며,

부동산을 빌려 사용하는 방법 중 하나입니다.

전세계약을 준비하는 단계에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 바로 등기부등본입니다. 등기부등본을 통해 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

전세계약서를 작성할 때에는 다음 사항을 꼭 유념해야 합니다:

임대차계약서에 기재하는 보증금은 한글과 숫자를 병행해서 함께 표기합니다.
예) 금 팔천만원(￦80,000,000)을 삼월 십오일(15일)에 지급한다.
특약 사항 란에는 근저당, 가압류, 가등기 등 문제가 발생했을 때의 처리 방법과 해약 조건, 위약금 사항 등을 확인하고, 확인된 내용을 명확하고 자세하게 명시해야 합니다.
계약서를 작성하다가 오탈자나 정정해야 할 문구, 삭제해야 할 문구가 있을 때는 두 줄을 그어 표시하고, 정정한 후 도장을 찍어 날인해야 합니다.
계약 조항이 모두 기재되면 계약 시 참석한 사람(임차인, 임대인, 중개인)이 상호 확인하고 기명 날인을 합니다. 그리고 동일한 계약서의 각 장의 연결 부분에 당사자 모두가 간인(두 개의 계약서에 겹치게 찍음)을 찍습니다.
계약금을 지불한 후에는 반드시 영수증을 발부하고, 임대인, 임차인, 중개인 모두 계약서를 각 1부씩 나누어 각각 보관합니다.

아래 '주택임대차 표준계약서' 서식을 첨부하였으니, 필요하신 분들은 다운받아 활용하세요.

계약 시에는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다:

전세계약이 완료된 후에도 몇 가지 필수적으로 수행해야 할 작업이 있습니다:

전세계약 시 고려할 수 있는 다양한 특약 사항이 있습니다.

이러한 특약들은 임차인의 권리 보호와 관련된 중요한 내용입니다.

전세자금 대출 특약: 대출이 실행되지 않을 경우 계약이 무효가 되며, 임대인은 계약금 전액을 반환해야 합니다.
보증보험 가입 특약: 보증보험 가입이 불가한 경우 계약이 무효로 되며, 임대인은 모든 금액을 반환해야 합니다.
등기부상 권리 변경 금지 특약: 임대인은 잔금일(입주일)까지 등기부상 권리관계를 변경하지 않기로 약정할 수 있습니다.
소유권 이전 등기 제한 특약: 임대인은 임차인의 잔금 지급일 혹은 보증보험 가입 예정일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않기로 할 수 있습니다.
체납 세금 고지 특약: 임대인은 세금 체납 여부를 고지하고, 임차인이 이를 확인할 수 있도록 협조해야 합니다.
임차 기간 중 매매 고지 특약: 임대차 기간 동안 임대인이 임차물을 매각하는 경우 임차인에게 고지하며, 새로운 임대인을 신뢰하지 못할 경우 임차인은 계약을 종료할 수 있습니다.

전세계약을 해지할 때도 몇 가지 중요한 사항이 있습니다:

해지 통보 시기: 해지 의사는 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 사이에 표현해야 합니다.
해지 통보 방법: 문자, 카톡, 전화, 내용증명우편 등을 통해 해지 통보를 할 수 있으며, 법적 효력을 갖기 위해서는 상대방의 답변을 증빙으로 남겨야 합니다.
묵시적 갱신: 해지 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다.

전세계약은 임차인의 큰 자산을 보호하는 중요한 계약입니다.

계약 전, 계약 중, 계약 후의 각 단계에서 주의사항을 철저히 확인하고,

필요한 특약 항목을 꼼꼼히 검토함으로써 안전한 전세 생활을 영위하시길 바랍니다.